Bonus ristrutturazione 2026: aliquote, immobili ammessi e IVA agevolata
Nel 2026 la detrazione è del 50% sulle spese per l’abitazione principale del proprietario o di chi ha un diritto reale di godimento, e del 36% negli altri casi agevolabili, su un massimo di 96.000 € per unità immobiliare.
Quanto si detrae nel 2026?
L’aliquota dipende dall’immobile e da chi sostiene la spesa. Il 50% non è l’aliquota generale: è quella dell’abitazione principale, e spetta solo se a pagare è il proprietario o chi ha un diritto reale di godimento sull’unità.
| Situazione | Detrazione 2026 |
|---|---|
| Abitazione principale, con la spesa sostenuta dal proprietario o da chi ha un diritto reale di godimento | 50% |
| Altre abitazioni e altri casi in cui spetta la detrazione | 36% |
| Abitazione adibita promiscuamente a un’attività commerciale, d’arte o di professione | Ridotta della metà |
In tutti i casi in cui la detrazione spetta, si calcola su un massimo di 96.000 € per unità immobiliare ed è ripartita in dieci quote annuali di pari importo. Il tetto è unico per l’unità: rifare il bagno e rifare la cucina nello stesso anno non apre due plafond distinti.
Su quali immobili si applica la detrazione?
L’agevolazione riguarda le singole unità immobiliari residenziali e le parti comuni di edifici residenziali, comprese le pertinenze.
E su un negozio o un locale commerciale?
Non spetta. L’Agenzia delle Entrate esclude dagli interventi agevolabili gli edifici a destinazione produttiva, commerciale e direzionale. Non è quindi una questione di tipo di lavoro: è la destinazione dell’immobile a restare fuori dal perimetro della detrazione per il recupero edilizio.
Due situazioni vicine vanno tenute distinte. Se l’immobile è residenziale ma adibito promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta — ma nella misura ridotta della metà. Se invece l’immobile è strumentale, la detrazione per il recupero edilizio non è prevista.
Restano accessibili le agevolazioni che non richiedono la destinazione abitativa, e sono le due che contano per un’attività:
- l’efficienza energetica, che i titolari di reddito d’impresa possono richiedere per gli immobili posseduti o detenuti a prescindere dalla destinazione e dalla qualificazione come strumentali, beni merce o patrimoniali;
- il Sisma Bonus, i cui interventi dal 2017 possono riguardare immobili abitativi e immobili utilizzati per le attività produttive, in zona sismica 1, 2 o 3.
La detrazione del 75% per l’eliminazione delle barriere architettoniche, che non distingueva la categoria catastale, riguardava invece le spese effettuate entro il 31 dicembre 2025.
Quali interventi sono agevolabili?
Il riferimento è l’articolo 3 del D.P.R. 380/2001. Rientrano tra gli interventi agevolati:
- manutenzione straordinaria;
- restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia;
- manutenzione ordinaria, ma solo sulle parti comuni di un edificio residenziale.
La manutenzione ordinaria è quindi agevolabile solo se eseguita sulle parti comuni: all’interno di una singola abitazione resta fuori. La sola tinteggiatura di un appartamento è l’esempio più frequente.
Il bagno e la cucina non hanno una disciplina propria: valgono le stesse regole delle altre stanze. Quello che cambia è quali lavori vengono eseguiti — rifare un impianto è manutenzione straordinaria, sostituire un rivestimento non lo è.
Quali lavori del bagno rientrano nella detrazione
Quali altre spese rientrano nella detrazione
Oltre alle spese necessarie per eseguire i lavori, si possono portare in detrazione:
- la progettazione e le altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento;
- l’acquisto dei materiali;
- il compenso per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
- le perizie e i sopralluoghi;
- l’IVA, l’imposta di bollo e i diritti pagati per concessioni, autorizzazioni e comunicazioni di inizio lavori;
- gli oneri di urbanizzazione;
- gli altri costi strettamente collegati ai lavori e agli adempimenti previsti dal decreto n. 41 del 18 febbraio 1998.
Restano invece fuori le spese di trasloco e di custodia dei mobili per il periodo dei lavori, e il compenso straordinario dell’amministratore di condominio.
Chi può usufruire della detrazione?
Possono usufruirne tutti i contribuenti soggetti a Irpef, residenti o meno in Italia. Non è un’agevolazione riservata ai proprietari:
- proprietari e nudi proprietari;
- titolari di un diritto reale di godimento: usufrutto, uso, abitazione o superficie;
- locatari e comodatari, con il consenso del proprietario e un titolo registrato;
- familiari conviventi del possessore o detentore: coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado;
- convivente di fatto, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2016;
- imprenditori individuali, ma solo per gli immobili che non rientrano tra i beni strumentali o i beni merce.
Avere diritto alla detrazione e avere diritto al 50% sono due verifiche diverse. Un inquilino che ristruttura la propria abitazione principale detrae al 36%, non al 50%: l’aliquota maggiorata richiede la proprietà o un diritto reale di godimento.
Cosa cambia con un reddito sopra 75.000 €?
Dal periodo d’imposta 2025 l’articolo 16-ter del Tuir pone un limite complessivo agli oneri detraibili per i redditi elevati. Non riduce l’aliquota: riduce il totale che puoi portare in detrazione, edilizia compresa.
Il tetto si calcola moltiplicando un importo base — 14.000 € per un reddito complessivo tra 75.000 € e 100.000 €, 8.000 € sopra i 100.000 € — per un coefficiente che dipende dai figli fiscalmente a carico: 0,50 senza figli a carico, 0,70 con un figlio, 0,85 con due, 1,00 con più di due figli o con almeno un figlio con disabilità accertata.
Nel calcolo contano anche le rate dell’anno delle spese edilizie detraibili, non l’intera spesa: 20.000 € detraibili in dieci anni pesano 2.000 €. Restano fuori dal plafond le rate residue di spese pagate fino al 31 dicembre 2024, oltre alle spese sanitarie e agli investimenti in start-up e PMI innovative.
Come si pagano i lavori e cosa si conserva?
Per avere la detrazione il pagamento deve essere effettuato con bonifico bancario o postale, anche online, dal quale risultino:
- la causale, da cui si evinca che il pagamento riguarda interventi di recupero del patrimonio edilizio che danno diritto alla detrazione;
- il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
- la partita IVA o il codice fiscale del soggetto che riceve il pagamento.
Non serve il bonifico per i versamenti che vanno comunque effettuati a una pubblica amministrazione: oneri di urbanizzazione, imposta di bollo e diritti per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori.
Cosa va conservato
- la ricevuta del bonifico;
- le fatture o le ricevute fiscali relative ai lavori;
- le abilitazioni amministrative richieste dalla normativa edilizia;
- la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, quando la normativa non prevede alcun titolo abilitativo;
- il consenso del proprietario, quando i lavori sono eseguiti dal detentore;
- la delibera assembleare e la tabella millesimale, per gli interventi sulle parti comuni;
- la domanda di accatastamento, se l’immobile non è ancora censito.
Per gli interventi sulle parti comuni puoi usare, al posto dell’intera documentazione, una certificazione dell’amministratore che attesti di aver adempiuto agli obblighi e indichi la somma di cui tenere conto.
Quando si applica l’IVA al 10%?
Dipende dal tipo di intervento. Sulle prestazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria l’aliquota ridotta del 10% si applica alle unità immobiliari abitative. Per gli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia l’IVA al 10% è invece sempre prevista.
L’agevolazione sui beni segue una regola più stretta: si applica solo se i beni sono ceduti nell’ambito del contratto di appalto. Quando l’impresa fornisce beni di valore significativo, l’IVA al 10% si applica soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione al netto dei beni stessi, e sul resto si paga l’aliquota ordinaria del 22%.
Tra i beni significativi rientrano, per esempio, ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria da bagno e impianti di sicurezza. La fattura di chi esegue i lavori deve indicarne il valore.
L’IVA agevolata non spetta sui materiali forniti da un soggetto diverso da chi esegue i lavori, sui beni acquistati direttamente dal committente, sulle prestazioni professionali e sui subappalti.
E il Bonus Mobili?
È un’agevolazione distinta dal Bonus Ristrutturazioni: una detrazione del 50% calcolata su un massimo di 5.000 € per il 2026, comprensivo delle spese di trasporto e montaggio, per mobili e grandi elettrodomestici nuovi destinati all’immobile oggetto dei lavori. Il tetto riguarda la singola unità immobiliare, pertinenze comprese, o la parte comune dell’edificio.
Non si ottiene automaticamente: per gli acquisti del 2026 l’intervento di ristrutturazione deve essere iniziato a partire dal 1° gennaio 2025. Il pagamento va effettuato con bonifico, carta di debito o carta di credito — non sono ammessi assegni, contanti o altri mezzi — e gli elettrodomestici devono essere di classe non inferiore alla A per i forni, alla E per lavatrici, lavasciugatrici e lavastoviglie e alla F per frigoriferi e congelatori.
Quali altre agevolazioni esistono?
Efficienza energetica
Per le spese sostenute nel 2026 la detrazione per gli interventi che aumentano l’efficienza energetica degli edifici è del 36%, elevata al 50% in caso di abitazione principale. Nel 2027 scende al 30%, o al 36% per l’abitazione principale. Dal 2025 non sono più detraibili gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.
Sisma Bonus
Gli interventi antisismici hanno una detrazione dedicata, per gli edifici in zona sismica 1, 2 o 3. Per le spese sostenute nel 2026 l’aliquota è del 36%, elevata al 50% in caso di abitazione principale; nel 2027 scende al 30%, o al 36% per l’abitazione principale. Si calcola su un massimo di 96.000 € per unità immobiliare e, per le spese dal periodo d’imposta 2024, è ripartita in dieci quote annuali di pari importo. Le maggiorazioni del 70%, 80% e 85% valevano per le spese sostenute fino al 2024 e non si applicano alle nuove spese.
Barriere architettoniche
La detrazione del 75% dell’articolo 119-ter del D.L. 34/2020 riguardava le spese effettuate entro il 31 dicembre 2025 e, dal 30 dicembre 2023, solo gli interventi su scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici. Per le spese sostenute nel 2026 non è più prevista.
Cosa cambia dal 2027?
Con la normativa oggi in vigore, dal 1° gennaio 2027 le aliquote scendono di nuovo.
| Situazione | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Abitazione principale del proprietario o di chi ha un diritto reale | 202650% | 202736% |
| Altri casi in cui la detrazione spetta | 202636% | 202730% |
| Limite massimo di spesa | 202696.000 € | 202796.000 € |
Dal 2028 al 2033 la detrazione scende al 30% per tutte le abitazioni, con un limite di spesa di 48.000 €; dal 2034 torna al 36%, sempre su 48.000 €.
Le aliquote 2027 e successive sono quelle previste dalla normativa vigente al 9 ottobre 2026 e potrebbero essere modificate. Per una spesa sostenuta nel 2027 fa fede la disciplina in vigore al momento del pagamento, perché la detrazione segue il criterio di cassa.
Domande frequenti
Se non è l’abitazione principale, la detrazione spetta lo stesso?
Sì. La detrazione spetta anche per le altre abitazioni e per chi non è proprietario: nel 2026 cambia l’aliquota, che è del 36% invece del 50%.
La detrazione spetta anche su un negozio o un locale commerciale?
No. L’Agenzia delle Entrate esclude gli edifici a destinazione produttiva, commerciale e direzionale. Se però l’immobile è residenziale ed è adibito promiscuamente a un’attività, la detrazione spetta nella misura ridotta della metà.
La detrazione spetta anche a un negozio per gli interventi sull’efficienza energetica?
Sì. Per gli interventi che aumentano l’efficienza energetica i titolari di reddito d’impresa possono usufruire della detrazione sugli immobili posseduti o detenuti, a prescindere dalla destinazione e dalla qualificazione come strumentali, beni merce o patrimoniali.
In quanti anni si recupera la detrazione?
In dieci quote annuali di pari importo, a partire dalla dichiarazione dei redditi dell’anno in cui la spesa è stata sostenuta. Quanto riesci a recuperarne ogni anno dipende però dall’Irpef dovuta.
Cosa succede alla detrazione se vendo l’immobile?
Salvo diverso accordo tra le parti, il diritto alle quote non ancora utilizzate si trasferisce all’acquirente, se è una persona fisica. In assenza di indicazioni nell’atto di compravendita il beneficio passa automaticamente a chi compra.
Fonti ufficiali
Guida redatta su normativa Agenzia delle Entrate (Art. 16-bis D.P.R. 917/1986, Bonus Casa, Mobili, Ecobonus, Sismabonus). Le agevolazioni hanno valore generale e vanno verificate sul singolo caso. Consulta anche la guida ai Documenti edilizi e i Costi di ristrutturazione a Milano.
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